Réponse courte
La plus-value immobilière bénéficie de deux calendriers : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale relève, elle, d’une exonération distincte.
Plus-value immobilière : base, montant et nature fiscale
- Base concernée
- La plus-value brute immobilière reconstituée à partir du prix de cession et du prix d’acquisition corrigés, avant calcul séparé des bases d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- Montant ou taux
- 22 ans / 30 ans
- Nature fiscale
- Abattement
Plus-value immobilière : valeurs officielles vérifiées
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| Donnée | Valeur | Période | Référence |
|---|---|---|---|
| Abattement IR annuel de la 6e à la 21e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 6 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement IR de la 22e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 4 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement social annuel de la 6e à la 21e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 1,65 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement social de la 22e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 1,6 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement social annuel de la 23e à la 30e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 9 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Exonération de la plus-value de résidence principaleVérifiée le 31 juillet 2026 | 100 % | 1 janvier 2004 – en vigueur | CGI, article 150 U II-1° ↗ |
| Taux d’impôt sur le revenu de la plus-value immobilièreVérifiée le 18 septembre 2026 | 19 % | 1 février 2011 – en vigueur | CGI, article 200 B ↗ |
| Taux des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilièreVérifiée le 18 septembre 2026 | 17,2 % | 1 janvier 2018 – en vigueur | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ↗ |
Plus-value immobilière : conditions à vérifier en 2026
- Aucun abattement pour durée n’est acquis pendant les cinq premières années pleines.
- Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, puis 4 % la vingt-deuxième.
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % de la vingt-troisième à la trentième.
- Le calcul de durée ne s’applique pas lorsqu’une exonération totale, notamment celle de la résidence principale, couvre déjà la plus-value.
Les points qui changent réellement le résultat
La durée ne se calcule pas sur le seul prix d’achat
La plus-value brute part du prix de vente corrigé et d’un prix d’acquisition pouvant intégrer les frais réels ou le forfait de 7,5 %, ainsi que certains travaux réels ou le forfait de 15 % après plus de cinq ans.
L’exonération IR arrive avant l’exonération sociale
L’abattement atteint 100 % pour l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans, mais la base des prélèvements sociaux ne devient nulle qu’après trente ans.
La base sociale conserve son propre calendrier
Même lorsque l’impôt sur le revenu disparaît après vingt-deux ans, les prélèvements sociaux peuvent subsister. Il faut donc conserver deux bases distinctes jusqu’à trente ans de détention.
Seules les années pleines produisent l’abattement
Le calcul se fait de date à date entre l’acquisition et la cession. Une année de détention commencée mais non achevée ne reçoit pas le taux annuel correspondant.
L’occupation doit être habituelle et effective
Une adresse déclarée, une occupation temporaire avant la vente ou une résidence de convenance ne suffisent pas. Les faits doivent montrer que le logement constituait réellement la résidence principale.
Un départ avant la vente n’exclut pas toujours l’exonération
Le bénéfice peut être conservé si le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, n’a pas été loué ou occupé ensuite et est cédé dans un délai normal apprécié selon les circonstances.
Cas fréquents comparés
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| Situation | Traitement à retenir |
|---|---|
| Bien détenu depuis cinq ans | Aucun abattement pour durée n’est encore acquis sur les deux bases. |
| Bien détenu depuis vingt-deux ans | La base IR est exonérée ; 72 % de la plus-value brute reste dans la base sociale. |
| Bien détenu depuis trente ans | Les abattements atteignent 100 % pour les deux bases dans le régime ordinaire. |
| Résidence principale habituelle et effective | Examiner l’exonération propre à l’article 150 U avant tout calendrier de durée. |
Guide de décision
Quel calendrier ou quelle exonération retenir ?
Il faut d’abord qualifier la cession, puis reconstruire la plus-value brute et seulement ensuite appliquer les deux calendriers de durée.
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| Situation | Traitement | Conséquence |
|---|---|---|
| Résidence principale habituelle et effective | Exonération distincte à contrôler | Le calendrier de durée devient sans objet si l’exonération est totale |
| 0 à 5 années pleines | 0 % sur les deux bases | Toute la plus-value brute corrigée reste imposable |
| 6 à 21 années pleines | 6 % IR et 1,65 % sociaux par année au-delà de la cinquième | Deux bases divergent progressivement |
| 22 années pleines | 100 % IR et 28 % sociaux | L’IR disparaît mais les prélèvements sociaux subsistent |
| 30 années pleines | 100 % sur les deux bases | Exonération complète liée à la durée |
Point d’application
La plus-value brute se reconstitue avant toute durée
Le prix de cession peut être diminué de frais admis. Le prix d’acquisition peut être majoré des frais réels ou, lors d’un achat à titre onéreux, du forfait de 7,5 %, ainsi que de certains travaux réels ou du forfait de 15 % après plus de cinq ans.
La durée de détention ne corrige pas une base brute mal établie. Les travaux déjà déduits, amortis ou non admissibles ne peuvent pas être repris mécaniquement, et les amortissements de certaines locations meublées doivent être examinés selon le millésime de la cession.
Point d’application
Deux calendriers partent de la même base mais n’arrivent pas ensemble
De la sixième à la vingt-et-unième année, l’abattement annuel est de 6 % pour l’IR et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux. La vingt-deuxième année ajoute 4 % pour l’IR et 1,60 % pour les prélèvements sociaux.
L’IR atteint donc 100 % après vingt-deux ans, tandis que la base sociale n’est réduite que de 28 %. Les années vingt-trois à trente ajoutent chacune 9 % d’abattement social, jusqu’à l’exonération complète après trente années pleines.
Point d’application
Résidence principale : une exonération, pas un troisième abattement
La cession du logement constituant la résidence habituelle et effective du vendeur peut être totalement exonérée. Une adresse administrative, une occupation temporaire ou une installation de convenance peu avant la vente ne suffit pas à établir cette qualité.
Un départ avant la signature n’exclut pas toujours l’exonération lorsque le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, reste libre et est vendu dans un délai normal apprécié selon les circonstances. Les dépendances, terrains et ventes séparées exigent leur propre qualification.
Point d’application
Surtaxe, indivision et justificatifs restent hors du seul taux de durée
Une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €. Son barème est lissé et s’apprécie par cédant, ce qui impose une ventilation correcte dans une indivision ou entre plusieurs vendeurs.
Le résultat final dépend donc de quatre contrôles successifs : qualification de l’exonération, reconstitution de la plus-value brute, durée exacte de détention et situation des cédants. Le calculateur fournit une estimation documentée, mais l’acte et les justificatifs commandent la liquidation.
Plus-value immobilière : procédure étape par étape
- 01
Reconstituer le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis.
- 02
Vérifier en priorité si la cession relève d’une exonération totale ou partielle.
- 03
Compter uniquement les années pleines de détention entre les dates d’acquisition et de vente.
- 04
Conserver séparément la base d’impôt sur le revenu, la base sociale et la base de la surtaxe éventuelle.
- 05
Faire valider les frais, travaux, amortissements LMNP et circonstances d’exonération par le notaire chargé de la cession.
Renouvellement et période applicable
Les taux progressent avec les années pleines de détention, calculées de date à date jusqu’à la cession.
Cumul avec un autre abattement ou dispositif
Les deux calendriers s’appliquent à la même plus-value brute mais produisent deux bases distinctes. Une exonération applicable à la cession est examinée avant de calculer les abattements de durée.
Plus-value immobilière : exemple de calcul
Après quinze années pleines, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Après vingt-deux ans, l’IR est exonéré mais l’abattement social n’est encore que de 28 %.
Le point à ne pas manquer
Une exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans ne signifie pas exonération des prélèvements sociaux. L’exonération de la résidence principale ne doit pas être présentée comme un abattement de durée.
Plus-value immobilière : déclaration et justificatifs
Le notaire calcule et acquitte en principe l’impôt lors de la cession. Il qualifie l’éventuelle exonération, reconstitue la plus-value et conserve deux calendriers d’abattement jusqu’à l’exonération complète.
Quel montant reste taxable ou imposable ?
- 1. Base initialeLa plus-value brute immobilière reconstituée à partir du prix de cession et du prix d’acquisition corrigés, avant calcul séparé des bases d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- 2. Règle applicableAbattement de 22 ans / 30 ans, sous réserve des conditions ci-dessus.
- 3. Base restanteLa base après abattement reçoit ensuite le taux, le barème ou le traitement fiscal propre à l’opération. L’exemple ci-dessus montre le calcul avec les hypothèses indiquées.
Comment citer et vérifier cette fiche
Abattement.com, « Plus-value immobilière : abattements selon la durée de détention », vérification documentaire du 18 septembre 2026, mise à jour du 18 septembre 2026, https://www.abattement.com/patrimoine/plus-value-immobiliere-duree.
Pour réutiliser un montant, conservez ensemble sa base, sa période, ses conditions, l’URL de cette fiche et au moins une source officielle affichée dans le dossier. Le référentiel ouvert fournit aussi les valeurs et leurs pages utilisatrices.
Quand consulter un professionnel ?
Un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable est recommandé lorsque l’opération comporte un démembrement, une donation antérieure incertaine, un actif professionnel, un élément international, une indivision ou une difficulté d’évaluation. Abattement.com fournit une information générale et un calcul indicatif, jamais une validation personnelle de l’opération.
Questions fréquentes sur Plus-value immobilière
Sur quelle base la règle s’applique-t-elle ?
La plus-value brute immobilière reconstituée à partir du prix de cession et du prix d’acquisition corrigés, avant calcul séparé des bases d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
La règle peut-elle être renouvelée ?
Les taux progressent avec les années pleines de détention, calculées de date à date jusqu’à la cession.
Peut-elle se cumuler avec un autre dispositif ?
Les deux calendriers s’appliquent à la même plus-value brute mais produisent deux bases distinctes. Une exonération applicable à la cession est examinée avant de calculer les abattements de durée.
Existe-t-il un abattement pendant les cinq premières années ?
Non. Les deux calendriers commencent à partir de la sixième année pleine.
À 22 ans, les prélèvements sociaux disparaissent-ils ?
Non. L’abattement social n’est alors que de 28 % ; il atteint 100 % après 30 ans.
La résidence principale utilise-t-elle l’abattement de durée ?
En principe non lorsqu’elle bénéficie de son exonération spécifique : cette exonération est contrôlée avant le calendrier de durée.
Le forfait travaux de 15 % est-il automatique ?
Non. Il suppose notamment plus de cinq ans de détention et doit être confronté aux travaux réels admissibles et à leur traitement fiscal antérieur.