Réponse courte
Lorsque le régime micro-foncier s’applique, l’administration calcule le revenu imposable après un abattement forfaitaire de 30 %.
Ce que la règle réduit exactement
- Base concernée
- Le revenu foncier brut déclaré, hors charges locatives récupérables.
- Montant ou taux
- 30 %
- Nature fiscale
- Abattement
Conditions à vérifier
- Les revenus fonciers bruts du foyer ne doivent en principe pas dépasser 15 000 €.
- Le contribuable ne doit pas relever d’une exclusion du micro-foncier.
- Une option pour le réel est possible mais engage en principe pour trois ans.
Les points qui changent réellement le résultat
Le plafond concerne le foyer et l’ensemble des immeubles
Les 15 000 € ne se contrôlent pas logement par logement. Il faut additionner les revenus fonciers bruts entrant dans le champ du micro pour tous les membres du foyer.
L’option pour le réel doit être comparée sur trois ans
Lorsque les charges réelles dépassent 30 %, le réel peut être plus favorable, mais l’option engage en principe pendant trois ans. Une seule année de travaux ne suffit donc pas à comparer.
Cas fréquents comparés
| Situation | Traitement à retenir |
|---|---|
| 12 000 € de loyers bruts et aucun immeuble exclu | Le micro-foncier peut s’appliquer ; l’abattement de 30 % conduit à une base indicative de 8 400 €. |
| 18 000 € de revenus fonciers bruts | Le plafond est dépassé et le régime réel doit être utilisé, sous réserve du calcul complet du foyer. |
| Logement relevant d’un dispositif incompatible | Le micro-foncier peut être exclu même si les revenus bruts restent inférieurs à 15 000 €. |
Guide de décision
Micro-foncier ou réel : quelle base comparer ?
Le taux de 30 % ne dépend pas seulement de revenus bruts inférieurs à 15 000 €. Certains immeubles ou dispositifs excluent le micro, et l’option pour le réel engage dans le temps.
| Situation | Traitement à retenir | Contrôle décisif |
|---|---|---|
| 12 000 € de loyers bruts et aucun immeuble exclu | Le micro-foncier peut s’appliquer ; l’abattement de 30 % conduit à une base indicative de 8 400 €. | Calculer les recettes foncières brutes de l’ensemble du foyer fiscal. |
| 18 000 € de revenus fonciers bruts | Le plafond est dépassé et le régime réel doit être utilisé, sous réserve du calcul complet du foyer. | Vérifier qu’aucun immeuble ou dispositif détenu n’exclut le micro-foncier. |
| Logement relevant d’un dispositif incompatible | Le micro-foncier peut être exclu même si les revenus bruts restent inférieurs à 15 000 €. | Comparer l’abattement forfaitaire de 30 % aux charges réellement déductibles avant d’opter pour le réel pendant trois ans. |
| Charges réelles supérieures au forfait | Chiffrer le régime réel avant l’option et intégrer sa durée d’engagement | Ne pas choisir sur une seule dépense exceptionnelle |
Point d’application
15 000 € s’apprécient au niveau du foyer fiscal
Le plafond porte sur les revenus fonciers bruts concernés de l’ensemble du foyer, et non sur chaque logement. Un bien détenu en direct et d’autres revenus fonciers doivent donc être agrégés.
Le cas « 12 000 € de loyers bruts et aucun immeuble exclu » conduit au traitement suivant : Le micro-foncier peut s’appliquer ; l’abattement de 30 % conduit à une base indicative de 8 400 €.
Point d’application
30 % remplacent les charges déductibles au micro-foncier
L’administration calcule le revenu imposable après le forfait. Travaux, intérêts, assurance et frais de gestion ne peuvent pas être déduits une seconde fois de cette base.
Les revenus fonciers bruts du foyer ne doivent en principe pas dépasser 15 000 €. En pratique : Calculer les recettes foncières brutes de l’ensemble du foyer fiscal.
- Calculer les recettes foncières brutes de l’ensemble du foyer fiscal.
- Vérifier qu’aucun immeuble ou dispositif détenu n’exclut le micro-foncier.
- Comparer l’abattement forfaitaire de 30 % aux charges réellement déductibles avant d’opter pour le réel pendant trois ans.
Point d’application
L’option pour le réel se raisonne sur plusieurs années
Le réel peut être utile lorsque les charges sont élevées, mais l’option engage en principe pendant trois ans. Il faut aussi vérifier qu’aucun immeuble ne rend déjà le micro-foncier impossible.
Calcul annuel. Les travaux, intérêts et autres charges réelles ne se déduisent pas en plus de l’abattement.
Procédure pratique, étape par étape
- 01
Calculer les recettes foncières brutes de l’ensemble du foyer fiscal.
- 02
Vérifier qu’aucun immeuble ou dispositif détenu n’exclut le micro-foncier.
- 03
Comparer l’abattement forfaitaire de 30 % aux charges réellement déductibles avant d’opter pour le réel pendant trois ans.
Renouvellement et période applicable
Calcul annuel.
Cumul avec un autre abattement ou dispositif
Les travaux, intérêts et autres charges réelles ne se déduisent pas en plus de l’abattement.
Exemple de calcul
Pour 12 000 € de revenus fonciers bruts, le revenu imposable micro est de 8 400 €.
Le point à ne pas manquer
Le micro-foncier concerne la location nue ; une location meublée relève des BIC.
Déclaration et justificatifs
Le revenu foncier brut est indiqué en case 4BE de la déclaration 2042. L’abattement de 30 % est calculé automatiquement, sans déclaration 2044 ordinaire.
Quel montant reste taxable ou imposable ?
- 1. Base initialeLe revenu foncier brut déclaré, hors charges locatives récupérables.
- 2. Règle applicableAbattement de 30 %, sous réserve des conditions ci-dessus.
- 3. Base restanteLa base après abattement reçoit ensuite le taux, le barème ou le traitement fiscal propre à l’opération. L’exemple ci-dessus montre le calcul avec les hypothèses indiquées.
Quand consulter un professionnel ?
Un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable est recommandé lorsque l’opération comporte un démembrement, une donation antérieure incertaine, un actif professionnel, un élément international, une indivision ou une difficulté d’évaluation. Abattement.com fournit une information générale et un calcul indicatif, jamais une validation personnelle de l’opération.
Questions fréquentes
Sur quelle base la règle s’applique-t-elle ?
Le revenu foncier brut déclaré, hors charges locatives récupérables.
La règle peut-elle être renouvelée ?
Calcul annuel.
Peut-elle se cumuler avec un autre dispositif ?
Les travaux, intérêts et autres charges réelles ne se déduisent pas en plus de l’abattement.
Le plafond de 15 000 € vaut-il par logement ?
Non. Il s’apprécie en principe pour les revenus fonciers bruts du foyer fiscal.
Peut-on déduire des travaux après les 30 % ?
Non au micro-foncier. Les charges réelles sont examinées dans le régime réel.
L’option pour le réel est-elle annuelle ?
Elle engage en principe pour trois ans ; ses conséquences doivent être comparées sur cette durée.