Réponse courte
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement de durée est nul jusqu’à cinq ans, puis de 6 % par année de la 6e à la 21e et de 4 % la 22e ; le taux de 19 % s’applique à la base nette.
Plus-value immobilière : base, montant et nature fiscale
- Base concernée
- La plus-value immobilière brute corrigée, après détermination du prix de cession et du prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis, puis après éventuelle exonération prioritaire.
- Montant ou taux
- 19 % • exonération après 22 ans
- Nature fiscale
- Abattement
Plus-value immobilière : valeurs officielles vérifiées
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| Donnée | Valeur | Période | Référence |
|---|---|---|---|
| Abattement IR annuel de la 6e à la 21e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 6 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement IR de la 22e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 4 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Taux d’impôt sur le revenu de la plus-value immobilièreVérifiée le 18 septembre 2026 | 19 % | 1 février 2011 – en vigueur | CGI, article 200 B ↗ |
Plus-value immobilière : conditions à vérifier en 2026
- Reconstituer la plus-value brute avec les frais et travaux admis avant d’appliquer un pourcentage de durée.
- Vérifier d’abord si la cession bénéficie d’une exonération, notamment pour la résidence principale.
- Compter uniquement les années pleines de détention de date à date.
- Appliquer 0 % jusqu’à cinq ans, 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, puis 4 % pour la vingt-deuxième année pleine.
Les points qui changent réellement le résultat
L’IR et les prélèvements sociaux ont deux bases
Ils partent de la même plus-value brute corrigée, mais leurs calendriers d’abattement divergent dès la sixième année.
Le taux de 19 % arrive en dernier
Il s’applique à la plus-value nette après exonération éventuelle, correction des prix et abattement de durée.
La vingt-deuxième année complète le calendrier IR
Les 6 % cumulés de la 6e à la 21e année atteignent 96 % ; les 4 % de la 22e portent l’abattement à 100 %.
La surtaxe suit sa propre logique
Une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €, avec une appréciation par cédant.
Cas fréquents comparés
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| Situation | Traitement à retenir |
|---|---|
| Bien détenu depuis cinq années pleines | Aucun abattement de durée : la base IR reste égale à la plus-value brute corrigée. |
| Bien détenu depuis quinze années pleines | Abattement IR de 60 %, correspondant à dix années à 6 %. |
| Bien détenu depuis vingt-deux années pleines | Abattement IR de 100 % ; les prélèvements sociaux peuvent encore subsister. |
| Résidence principale habituelle et effective | Examiner d’abord l’exonération spécifique, qui peut rendre le calendrier de durée inutile. |
Guide de décision
Quelle base soumettre au taux de 19 % ?
Le taux n’est appliqué qu’après quatre contrôles successifs : exonération, plus-value brute, durée et surtaxe.
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| Durée ou situation | Abattement IR | Conséquence |
|---|---|---|
| Résidence principale exonérée | Sans objet | Pas d’IR sur la plus-value couverte |
| 0 à 5 années pleines | 0 % | Toute la base corrigée reste imposable |
| 6 à 21 années pleines | 6 % par année au-delà de la 5e | La base diminue progressivement |
| 22 années pleines | 4 % supplémentaire, soit 100 % | Exonération complète d’IR liée à la durée |
| Base nette supérieure à 50 000 € | Calendrier ordinaire puis contrôle | Surtaxe éventuelle à calculer |
Point d’application
Reconstituer la plus-value brute avant l’abattement
Le prix de cession peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur. Le prix d’acquisition peut être majoré des frais réels ou du forfait de 7,5 % lors d’une acquisition à titre onéreux, ainsi que de travaux admissibles ou, sous conditions, du forfait de 15 % après plus de cinq ans.
Un abattement correct appliqué à une base erronée produit un mauvais impôt. Les travaux déjà déduits, amortis ou non justifiés ne doivent pas être ajoutés une seconde fois ; les situations de location meublée exigent une attention particulière.
Point d’application
De la sixième à la vingt-et-unième année : 6 % par année pleine
Aucun abattement de durée n’est acquis pendant les cinq premières années. Chaque année pleine supplémentaire de la sixième à la vingt-et-unième réduit ensuite la base d’impôt sur le revenu de 6 %.
À quinze ans de détention, dix années produisent donc 60 %. À vingt et un ans, seize années produisent 96 %. Les fractions d’année ne reçoivent pas le taux annuel correspondant.
Point d’application
La vingt-deuxième année ajoute les 4 % restants
La vingt-deuxième année pleine ne reçoit pas 6 %, mais 4 %. Ce complément porte l’abattement IR total de 96 % à 100 %, ce qui entraîne l’exonération liée à la durée pour cette composante.
Cette étape ne doit pas être étendue aux prélèvements sociaux. À vingt-deux ans, leur abattement n’est encore que de 28 %, de sorte qu’une base sociale demeure.
Point d’application
Taux de 19 %, surtaxe et rôle du notaire
Le taux proportionnel de 19 % s’applique à la base nette d’impôt sur le revenu. Une surtaxe peut compléter ce montant pour certaines plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, avec des règles de lissage et d’appréciation par cédant.
Le notaire liquide généralement l’impôt lors de la vente. Son calcul dépend toutefois des pièces fournies : date d’acquisition, frais, travaux, occupation, indivision et éventuelles exonérations. Le simulateur reste une estimation préparatoire.
Plus-value immobilière : procédure étape par étape
- 01
Rassembler acte d’acquisition, acte de cession, frais, factures de travaux et historique d’occupation.
- 02
Calculer le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition majoré selon les justificatifs ou forfaits admissibles.
- 03
Contrôler les exonérations avant de compter la durée de détention.
- 04
Calculer le pourcentage d’abattement IR sur les seules années pleines.
- 05
Appliquer 19 % à la base nette IR et vérifier séparément la surtaxe et les prélèvements sociaux.
Renouvellement et période applicable
L’abattement progresse avec chaque année pleine de détention. Il atteint 100 % pour l’impôt sur le revenu après vingt-deux années pleines.
Cumul avec un autre abattement ou dispositif
Le calendrier d’impôt sur le revenu se calcule séparément de celui des prélèvements sociaux. Une exonération totale applicable à la cession est examinée avant les deux calendriers.
Plus-value immobilière : exemple de calcul
Pour une plus-value brute corrigée de 100 000 € après quinze années pleines, dix années au-delà de la cinquième produisent 60 % d’abattement IR. La base IR est de 40 000 € et l’impôt au taux de 19 % atteint 7 600 €, hors surtaxe éventuelle et sans préjuger des prélèvements sociaux.
Le point à ne pas manquer
L’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ne supprime pas encore les prélèvements sociaux, dont le calendrier se poursuit jusqu’à 30 ans. Le taux de 19 % ne s’applique qu’après reconstruction correcte de la base.
Plus-value immobilière : déclaration et justificatifs
Le notaire chargé de la vente calcule en principe la plus-value, applique l’exonération ou l’abattement et acquitte l’impôt lors de la cession. Le vendeur doit fournir les justificatifs nécessaires ; la plus-value nette peut aussi devoir être reportée dans la déclaration annuelle selon les indications fiscales.
Quel montant reste taxable ou imposable ?
- 1. Base initialeLa plus-value immobilière brute corrigée, après détermination du prix de cession et du prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis, puis après éventuelle exonération prioritaire.
- 2. Règle applicableAbattement de 19 % • exonération après 22 ans, sous réserve des conditions ci-dessus.
- 3. Base restanteLa base après abattement reçoit ensuite le taux, le barème ou le traitement fiscal propre à l’opération. L’exemple ci-dessus montre le calcul avec les hypothèses indiquées.
Comment citer et vérifier cette fiche
Abattement.com, « Plus-value immobilière : abattement et impôt sur le revenu à 19 % », vérification documentaire du 18 septembre 2026, mise à jour du 18 septembre 2026, https://www.abattement.com/patrimoine/plus-value-immobiliere-impot-revenu.
Pour réutiliser un montant, conservez ensemble sa base, sa période, ses conditions, l’URL de cette fiche et au moins une source officielle affichée dans le dossier. Le référentiel ouvert fournit aussi les valeurs et leurs pages utilisatrices.
Quand consulter un professionnel ?
Un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable est recommandé lorsque l’opération comporte un démembrement, une donation antérieure incertaine, un actif professionnel, un élément international, une indivision ou une difficulté d’évaluation. Abattement.com fournit une information générale et un calcul indicatif, jamais une validation personnelle de l’opération.
Questions fréquentes sur Plus-value immobilière
Sur quelle base la règle s’applique-t-elle ?
La plus-value immobilière brute corrigée, après détermination du prix de cession et du prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis, puis après éventuelle exonération prioritaire.
La règle peut-elle être renouvelée ?
L’abattement progresse avec chaque année pleine de détention. Il atteint 100 % pour l’impôt sur le revenu après vingt-deux années pleines.
Peut-elle se cumuler avec un autre dispositif ?
Le calendrier d’impôt sur le revenu se calcule séparément de celui des prélèvements sociaux. Une exonération totale applicable à la cession est examinée avant les deux calendriers.
Quel est le taux d’impôt sur la plus-value immobilière ?
Le taux d’impôt sur le revenu est de 19 % sur la base nette, avant éventuelle surtaxe et indépendamment des prélèvements sociaux.
Quand commence l’abattement IR ?
Il commence à la sixième année pleine de détention ; aucun abattement de durée n’est acquis pendant les cinq premières années.
Pourquoi parle-t-on de 22 ans ?
Après seize années à 6 % puis 4 % la vingt-deuxième année, l’abattement IR atteint 100 %.
À 22 ans, tout impôt disparaît-il ?
Non. L’IR lié à la durée disparaît, mais les prélèvements sociaux peuvent subsister jusqu’à trente ans.
Le taux de 19 % s’applique-t-il au prix de vente ?
Non. Il s’applique à la plus-value nette reconstituée après les corrections et abattements admis.