Réponse courte
La base sociale de la plus-value immobilière reçoit 1,65 % d’abattement par année de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e puis 9 % par année de la 23e à la 30e.
Plus-value immobilière : base, montant et nature fiscale
- Base concernée
- La plus-value immobilière brute corrigée, après examen des exonérations, avec un calendrier social distinct de celui utilisé pour l’impôt sur le revenu.
- Montant ou taux
- 17,2 % • exonération après 30 ans
- Nature fiscale
- Abattement
Plus-value immobilière : valeurs officielles vérifiées
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| Donnée | Valeur | Période | Référence |
|---|---|---|---|
| Abattement social annuel de la 6e à la 21e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 1,65 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement social de la 22e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 1,6 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Abattement social annuel de la 23e à la 30e annéeVérifiée le 31 juillet 2026 | 9 % | 1 septembre 2013 – en vigueur | CGI, article 150 VC ↗ |
| Taux des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilièreVérifiée le 18 septembre 2026 | 17,2 % | 1 janvier 2018 – en vigueur | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ↗ |
Plus-value immobilière : conditions à vérifier en 2026
- Reconstituer la même plus-value brute corrigée que pour l’impôt sur le revenu.
- Vérifier avant le calendrier si une exonération totale ou partielle couvre la cession.
- Compter les années pleines : aucun abattement social pendant les cinq premières années.
- Appliquer 1,65 % de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par année de la vingt-troisième à la trentième.
Les points qui changent réellement le résultat
À 22 ans, 72 % de la base sociale subsiste
L’abattement social cumulé n’est alors que de 28 %, malgré une exonération complète d’impôt sur le revenu liée à la durée.
Les huit dernières années pèsent 9 % chacune
De la vingt-troisième à la trentième année, le calendrier social accélère pour atteindre 100 % après trente ans.
Le taux reste distinct de celui des placements
Une évolution des prélèvements sociaux sur les revenus mobiliers ne doit pas être transposée sans texte à la plus-value immobilière.
La base brute doit rester identique au départ
Les calendriers IR et sociaux partent de la même plus-value brute corrigée, puis produisent deux bases nettes différentes.
Cas fréquents comparés
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| Situation | Traitement à retenir |
|---|---|
| Bien détenu depuis cinq années pleines | Aucun abattement social ; toute la plus-value brute corrigée reste dans la base. |
| Bien détenu depuis quinze années pleines | Dix années à 1,65 % donnent 16,5 % d’abattement social. |
| Bien détenu depuis vingt-deux années pleines | Abattement social de 28 % ; une base de 72 % demeure. |
| Bien détenu depuis trente années pleines | Abattement social de 100 % dans le régime ordinaire. |
Guide de décision
Quel abattement social appliquer ?
Le calendrier change à la vingt-deuxième puis à la vingt-troisième année et ne rejoint 100 % qu’à trente ans.
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| Durée ou situation | Abattement social | Base restante |
|---|---|---|
| Résidence principale exonérée | Sans objet si exonération totale | 0 % sur la fraction couverte |
| 0 à 5 années pleines | 0 % | 100 % |
| 6 à 21 années pleines | 1,65 % par année au-delà de la 5e | Décroissance lente |
| 22 années pleines | 28 % au total | 72 % |
| 23 à 30 années pleines | 9 % par année supplémentaire | 0 % après 30 ans |
Point d’application
Un calendrier plus long que celui de l’impôt sur le revenu
La base sociale ne suit pas les taux de 6 % et 4 % utilisés pour l’impôt sur le revenu. Après cinq ans sans abattement, elle diminue de 1,65 % par année pleine de la sixième à la vingt-et-unième année.
Cette différence explique qu’une vente exonérée d’IR après vingt-deux ans conserve encore des prélèvements sociaux. Présenter uniquement la durée de vingt-deux ans donne donc une réponse incomplète au vendeur.
Point d’application
La vingt-deuxième année porte le total social à 28 %
Seize années à 1,65 % produisent 26,4 %. La vingt-deuxième année ajoute 1,60 %, soit un abattement social cumulé de 28 %. La base restante représente encore 72 % de la plus-value brute corrigée.
Le taux de 17,2 % s’applique à cette base nette sociale. Sur une plus-value de 100 000 €, cela conduit à 12 384 € de prélèvements sociaux à vingt-deux ans, avant toute particularité ou exonération.
Point d’application
De la vingt-troisième à la trentième année : 9 % par an
Chaque année pleine de la vingt-troisième à la trentième ajoute 9 % d’abattement social. Les huit années représentent 72 %, qui s’ajoutent aux 28 % déjà acquis pour atteindre 100 %.
La trentième année pleine marque donc l’exonération sociale liée à la durée dans le régime ordinaire. Une vente quelques jours avant l’anniversaire d’acquisition peut conserver une fraction de base significative.
Point d’application
Pourquoi le taux mobilier de 18,6 % ne doit pas être transposé
En 2026, Impots.gouv.fr signale une hausse des prélèvements sociaux pour de nombreux revenus mobiliers. La plus-value immobilière des particuliers reste présentée par le ministère de l’Économie avec un taux de 17,2 % : les deux catégories reposent sur des textes et des assiettes différents.
La prudence consiste à nommer la nature du revenu avant de réutiliser un taux. Cette séparation évite qu’une actualité portant sur les placements financiers modifie à tort un calcul immobilier.
Plus-value immobilière : procédure étape par étape
- 01
Calculer la plus-value brute corrigée à partir des actes, frais et travaux admissibles.
- 02
Écarter ou limiter la base lorsque la cession relève d’une exonération spécifique.
- 03
Compter les années pleines et calculer le pourcentage social selon les trois périodes.
- 04
Appliquer 17,2 % à la base sociale restante et conserver séparément la base IR.
- 05
Comparer le résultat avec le décompte du notaire et vérifier les pièces ayant servi à la liquidation.
Renouvellement et période applicable
L’abattement social augmente avec les années pleines et atteint 100 % après trente ans de détention.
Cumul avec un autre abattement ou dispositif
Le calendrier social s’applique parallèlement au calendrier IR mais ne se confond pas avec lui. Une exonération de la résidence principale est contrôlée avant ces deux calculs.
Plus-value immobilière : exemple de calcul
Avec 100 000 € de plus-value brute corrigée après vingt-deux années pleines, l’abattement social est de 28 %. La base sociale reste de 72 000 € ; à 17,2 %, les prélèvements sociaux atteignent 12 384 €. L’impôt sur le revenu est pourtant déjà exonéré par la durée à ce stade.
Le point à ne pas manquer
Le taux de 18,6 % annoncé en 2026 pour de nombreux revenus mobiliers ne remplace pas automatiquement le taux de 17,2 % applicable à la plus-value immobilière des particuliers. Il faut distinguer la nature du revenu et son texte.
Plus-value immobilière : déclaration et justificatifs
Le notaire calcule en principe les prélèvements sociaux et les acquitte au moment de la cession. Les justificatifs de prix, frais, travaux, durée et exonération doivent lui être transmis. Le vendeur conserve le décompte distinguant clairement la base IR et la base sociale.
Quel montant reste taxable ou imposable ?
- 1. Base initialeLa plus-value immobilière brute corrigée, après examen des exonérations, avec un calendrier social distinct de celui utilisé pour l’impôt sur le revenu.
- 2. Règle applicableAbattement de 17,2 % • exonération après 30 ans, sous réserve des conditions ci-dessus.
- 3. Base restanteLa base après abattement reçoit ensuite le taux, le barème ou le traitement fiscal propre à l’opération. L’exemple ci-dessus montre le calcul avec les hypothèses indiquées.
Comment citer et vérifier cette fiche
Abattement.com, « Plus-value immobilière : prélèvements sociaux, abattement et taux de 17,2 % », vérification documentaire du 18 septembre 2026, mise à jour du 18 septembre 2026, https://www.abattement.com/patrimoine/plus-value-immobiliere-prelevements-sociaux.
Pour réutiliser un montant, conservez ensemble sa base, sa période, ses conditions, l’URL de cette fiche et au moins une source officielle affichée dans le dossier. Le référentiel ouvert fournit aussi les valeurs et leurs pages utilisatrices.
Quand consulter un professionnel ?
Un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable est recommandé lorsque l’opération comporte un démembrement, une donation antérieure incertaine, un actif professionnel, un élément international, une indivision ou une difficulté d’évaluation. Abattement.com fournit une information générale et un calcul indicatif, jamais une validation personnelle de l’opération.
Questions fréquentes sur Plus-value immobilière
Sur quelle base la règle s’applique-t-elle ?
La plus-value immobilière brute corrigée, après examen des exonérations, avec un calendrier social distinct de celui utilisé pour l’impôt sur le revenu.
La règle peut-elle être renouvelée ?
L’abattement social augmente avec les années pleines et atteint 100 % après trente ans de détention.
Peut-elle se cumuler avec un autre dispositif ?
Le calendrier social s’applique parallèlement au calendrier IR mais ne se confond pas avec lui. Une exonération de la résidence principale est contrôlée avant ces deux calculs.
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière ?
Le repère officiel utilisé pour la plus-value immobilière des particuliers est de 17,2 % sur la base sociale nette.
Les prélèvements sociaux disparaissent-ils après 22 ans ?
Non. À vingt-deux ans, l’abattement social n’est que de 28 % et 72 % de la base subsiste.
Quand l’exonération sociale est-elle complète ?
Après trente années pleines de détention dans le régime ordinaire.
Pourquoi les taux IR et sociaux diffèrent-ils ?
Ils utilisent deux calendriers légaux distincts, même s’ils partent de la même plus-value brute corrigée.
Le taux de 18,6 % des revenus mobiliers s’applique-t-il ici ?
Il ne doit pas être transposé automatiquement : la plus-value immobilière relève de son propre régime et reste documentée à 17,2 %.